Kat karşılığında ek protokol: paylaşım oranı değişince ne kayıt altına alınmalı?
Kat karşılığı sözleşmeler işin ortasında ek protokolle değişir. Eski oranın kaybolmaması, teslim tarihinin ve cezai şartın izlenebilmesi için tutulması gereken kayıtlar.
Kat karşılığı bir iş nadiren imzalandığı gibi biter. Proje revize olur, bir kat eklenir, arsa sahiplerinden biri ek daire ister, teslim tarihi kayar. Bu değişiklikler genellikle bir ek protokolle yapılır. Sorun, ek protokolün imzalandıktan sonra bir klasöre girip unutulmasıdır.
Ek protokol neyi değiştirebilir?
- Paylaşım oranı: müteahhit ve arsa sahibine düşen bağımsız bölümler.
- Hangi dairenin kime ait olacağı (daire listesi).
- Teslim tarihi ve kilometre taşları.
- Cezai şart ve gecikme tazminatı hükümleri.
- Malzeme ve teknik şartname yükümlülükleri (marka, model, kalite).
- Ödeme ya da mahsuplaşma şartları.
Kayıt altına alınması gerekenler
- Protokolün tarihi ve imzalayan taraflar. Hisseli tapularda her paydaşın imzalayıp imzalamadığı ayrı ayrı.
- Neyin değiştiği, eski değer ve yeni değer yan yana. Örneğin paylaşım %50/%50 iken %45/%55 oldu.
- Yeni teslim tarihi ve varsa yeni kilometre taşları.
- Cezai şart hükmünün metni. Tutar hesabı sözleşmeye ve hukuki yoruma bağlıdır; kayıt, metni ve tarihleri korur.
- Protokolün taranmış kopyası, projenin belge arşivinde.
Eski değer neden silinmemeli?
Bir uyuşmazlıkta en çok sorulan soru "şu tarihte geçerli oran neydi?" sorusudur. Oranın üzerine yazılan bir Excel hücresi bu soruya cevap veremez. Her değişikliğin bir revizyon olarak saklanması, kimin neyi ne zaman değiştirdiğini gösterir ve maliyet hesabının hangi paylaşım varsayımıyla yapıldığını da açıklar.
Maliyete etkisi
Paylaşım oranı değiştiğinde müteahhidin satabileceği daire sayısı, dolayısıyla projenin gelir tarafı değişir. Maliyet aynı kalsa bile kâr değişir. Bu yüzden ek protokol yalnızca bir hukuk belgesi değil, fizibilitenin de güncellenmesi gereken bir olaydır.
Hesaplı Şantiye'de
Kat karşılığı projelerde arsa sahibi payı, bağımsız bölüm dağılımı ve sözleşme yükümlülükleri ayrı alanlarda tutulur. Değişiklikler denetim kaydında saklanır; eski değer kaybolmaz. Sistem cezai şart ya da gecikme tazminatı hesaplamaz, yalnızca kaydı ve tarihleri tutar, yaklaşan teslim tarihini hatırlatır.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez.